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2018北京楼市走向这或许是透彻的分析

发布时间:2019-09-04 06:55:08 编辑:笔名

2018北京楼市走向,这或许是透彻的分析

中国房地产稳定的三年周期论在2017年被打破。2008,2011,2014都曾是房地产市场的低点,救市政策分别在2009,2012,2015开始发挥作用,从而吹响每一轮房价飙涨的号角。

图注: 房地产三年周期的规律,被旺盛的流动性打破,但一线城市依然严守规律

然而,虽然在2016年9月30日各地就陆续开始了调控政策的出台,却无法抑制旺盛的地产投机需求,以至于2017年3月17日,当局甚至已经无法等到3.30这个常规的政策出台节点日期,北京开始了严苛的限制购房资格的政策——“认房又认贷”。大量改善购房者从原本的首套置业被判定为二套,由于付不出高昂的首付,一线城市从需求端彻底冻结了楼市。

北京的二手房交易从3月份的26000套下降至7月份的7000套。3月后,中国楼市并未向往常一样,随着一线城市的调控而进入全国楼市低谷,反而巨大的流动性将资金从一线城市推向全国其他城市。

2017年2月中国的M2增速依然高达11.1%,同期GDP增速只有6.8%。受到去库存、棚改货币化安置的影响,2017年的地产并未按照三年一个周期的惯性走入低谷,而是迎来了历史上的“大年”,从二线城市到无名县城,全部狂涨。北、上、深,三个城市和全国其他城市市场走向彻底分化。

图注: 中国的流动性长期保持高位,经济持续脱实向虚,是资产价格上涨的根本原因

图注: 二三线城市2017抢房大作战的盛景与一线城市的冷淡形成了鲜明的对比

在一线城市冻结的客户资金,流入其他城市地产蓄水池。中国居民存款在3月之后下降4.8万亿左右,料大多进入非一线城市楼市。9月后,全国多城市出台限售措施,今年购买房产彻底无法在短期内再上市交易(年无法交易!),此举保证了楼市不出现集中抛售的风险,延后了中国楼市刺破泡沫的时间。到11月底,全国发布“限售”与“租赁”政策的城市均超过了50个。但北、上、深保持了不限售的流动性。按照资金走势,限售将加快资金回流北、上、深的速度。

图注: 2017年全国二线城市房价指数上涨对比

图注: 广为流传的全国限售地图

北京,受到压抑的旺盛住房需求,遇到了成交量逐月下降

,卖方不断降价的态势影响,在成交量连续五个月暴跌之后,终于在9月小幅反弹。并在月,稳定在了日成交均值260套上下。(10月由于长假7天没有签,因此不要看月数值,看日均值更为合理。)北京今年冬天还格外干冷,即便如此,11月的单日成交量已经超过了传统的“金九银十”,企稳态势明显。

图注: 11月是楼市常规的淡季,但2017年日均成交量却超过了“金九银十”,表明企稳态势明显。

图注: 11月大兴某别墅项目售楼处人头攒动

新房端出现正常分化行情,北京朝阳区和海淀区新增供应不足300套,两区成交均超过1300套,供需严重失衡加之新房限价,呈现抢购态势。典型项目如朝阳龙湖景粼原著,海淀华润万橡府,均出现一房难求的日光局面。

而门头沟、房山等区域出现供应量远大于成交量的情况。11月份门头沟住宅项目集体减价以保证各家开发商资金回款,出现了多月未见的售楼处热闹场面。12月为各家开发商业绩冲刺月,料大多区域都会出现开发商折扣力度加大的促销措施,各开发商北京区域年底翘尾无疑。

图注: 即便调控持续,北京一些区域供需依然失衡,接近7组客户只能买到一套住宅。

二手房双维度看,北京楼市企稳形态明显。从个案看,名牌开发商,高品质小区,优质户型,在二手房市场出现依然是一房难求,个别业主急于卖房的低价房源也是当天成交。

综上,2018年楼市走向相对清晰:

1

以北京市场大周期计算,在不考虑全国限售资金回流北、上、深的情况下,楼市触底应该在2018年4月。目前在资金回流的趋势下,二手市场提前企稳大局已定,自住需求遇到心仪房产可果断入场,继续观望无异“自杀”,好房随时秒光。去除春节长假影响,乐观估计2018年3月后北京楼市迎来“小阳春”几率颇大。

图注: 业内普遍参考的大周期走势预测

2

2016年宅地出让仅220万平米,创下历史。2017年宅地供出820万平米,也是历史正常水平。2018年地产企业企业债集中还债期,房地产投资增速大幅下降的格局下,入市面积有限。2018年北京新房供应量堪忧。

图注: 北京2017年加大了土地供应,但依然是历史正常值,大量开建和入市时间会在2019年到来。

3

疏解非首都功能工作基本完成,环京高铁、城际铁路建设规划确定,建设加速。未来北京人口继续增长趋势不会减缓。以日本经验看,高铁的建成不仅没有疏解东京的人口,反而因为便捷交通让周边城市的年轻人来东京寻找机会。政策短期有效,长期无法扭转市场规律和城市发展规律。北京住宅将长期供应紧张,即便全国地产泡沫被刺破,北京不动产价格依然将长期看涨。

图注:日本照明图,右侧亮光处为东京城市群。

4

北京新总规提出五年新增各类住房150万套。从地产投资和建设周期维度看,难度很大。即便在房地产投资增速较高的2016年(6%),北京住宅市场也只供应出2.7万套房,与未来年均50万套的预期相差甚远。加之大量共有产权房、租赁类住房、受70%以上90平米以下户型限制,可见改善类、大户型、高舒适度产品,未来将更为抢手。

5

目前为北京置业窗口期,抄底的都是巧合,聪明人会选择在趋势中择机入手,身边越是没人聊地产了,越是哀鸿遍野,越是可以入手的时机。正所谓巴菲特的箴言:别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪。

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北京生活圈圈 整理

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